兼职小时工_融资寒冬下 多家地产企业靠销售回款“续命”

时间:2019-08-10 17:45 作者:11花网赚

兼职小时工  根源:证券市场红周刊

兼职小时工  原题目:融资严冬下多家地产企业靠销售回款“续命”

  继7月30日中心再度夸张“房住不炒”准绳并首提“不将房地产作为短期安慰经济的本领”后,多地银行上调首套房贷利率的音讯不断传出,楼市调控政策连续加码。实际上,五月份银保监会下发“23号文”曾经经对于地产融资释放了收紧“从严”的信号。

  但今年恰好是房企们的偿债高峰期,内外因素叠加,匆匆使地产企业纷纷举起“现金为王”的年夜旗,并把重点事变放在销售回款下面。必要指出的是,很多房企夸张销售回款实际是为了“续命”。同策研究院首席分析师张宏伟向《红周刊》记者表现,采取降价方法加快名目销售或者将成为年夜部分房企下半年的紧张计谋之一。

  地产调控“再升级”地产公司陷销售回款“围城”

  中心在7月30日对于房地产市场的新定调,完整击破了房地产调控放松的理想。受政策收紧影响,申万行业分类数据表现,在7月31日至8月8日的7个买卖营业日内,房地产开辟沪深股及港股市值分别缩水1168.07亿元以及3833.89亿元,两市合计缩水逾5000亿元。

  华夏地产首席分析师张大伟对《红周刊》记者表现,“730集会会议”是房地产调控“再升级”的标记。他报告记者,在7月份合计56次的房地产调控中,有接近10次调控内容都是中央宣布,其中针对房地产企业资金收紧的内容十分多。“特别是7月份以来,连续2次针对房地产信任及美元债,均独自针对房地产行业宣布资金收紧政策。”

  这种“收紧”曾经经反应在房企的融资本钱上,据中国指数研究院数据,本地房地产企业国外债今年上半年发行范围激增,发行利率均值较客岁同期上涨约2个百分点。据记者了解,小型房企融资本钱增加显着,美元融资利率高出10%。

  对此,易居研究院智库中央研究总监严跃进对《红周刊》记者表示,房企鄙人半年重要有三大压力,包罗资金压力、库存压力以及政策压力。“其中,资金压力因此后最大的压力,特别是融资真个收紧,使患上相干房地产企业必要主动把控金融危害。而从库存压力看,这和房企的销售目标等无关,房屋销售欠好则会倒逼降价。

  以后,扩大销售回款多少乎是地产界的共识。不外,近年来房地产开辟企业的销售回款走势却不乐不雅。2018年下半年末尾行业销售回款连续上行,安信证券相干数据表现,2018年12月份行业的销售回款总额为8153亿元,同比增速下滑0.2个百分点,环比下滑6.8%。以销售回款占销售金额的比重盘算回款率,2018年6月份以来行业外销售回款率低于60%。

  吴建斌向《红周刊》记者表示,龙头房企的操盘名目数量较大、包围都会层级较广,故在回款方面的进程差别也较大。而对付一些范围较小的房企而言,操盘相对轻易,回款速度较快也是一般现象。

  严跃进也指出,“实在下面提到的小型房企也是50-200名,某种程度上这些企业规模也不会过小,相对来说操盘计谋比力灵活,抓销售回款也会相比拟力到位一点。”

  但这也反应了一个究竟:中小型房企提拔销售回款率的空间多少乎到了尽头,大型龙头提拔销售回款率面对着项目地点地区、项目实前进程等多方面因素的限制,但局部地产公司的重要资金根源却又拜托在销售回款上。

  泰禾集团、滨江集团两大“典范样本”

  末尾喊出“活上来”的龙头房企是万科,近三年的均匀回款率仅为71.68%。但国泰君安(601211)的研究表白,低回款率本身并不致命,但假如房企本身也有盈利本领较差大约高负债的特征,那就值患上引起留意了——万科明显并不属于此类企业。

  《红周刊》记者梳理TOP100房企财务数据发明,同时具备高负债、低回款“特质”的高杠杆房企当属泰禾集团(000732)。股权质押、高息发债、财务帮忙及对外包管规模激增等高杠杆资本运作在泰禾集团的经营历程中表现的极尽描摹。

  泰禾集团2016年至2018年的回款率分别为51.96%、32.17%、35.32%,近两年回款率乃至缺少40%,但其资产负债率却高达87%,有息负债规模高达967.4亿元。

  现金流方面,数据显示,泰禾集团2018年策划活动现金流刚实现转负为正,此前连续四年间策划活动现金流不停为负。不外其近五年的投资活动现金流不停处于流出形态。此外,一直依靠融资增补资金的泰禾集团,2018年却呈现了筹资活动现金流目标近9年来初次为负的环境。值得留意的是,泰禾集团2018年投资活动与筹资活动现金流付出中,合计有211.34亿元用于收并购子公司或者项目公司及付出其余单位借款。制止2019年7月5日,泰禾集团累计对外供给财务帮忙金额已经高达33.41亿元。从其最近一批供给财务资助的参股公司环境来看,泰禾集团对标的公司的持股比例位于20%-40%之间,提供财务资助总额合计22.9亿元。可是《红周刊》记者注意到,上述8家标的公司2018年1-12月经审计净利润均处于盈利形态,其中有5家公司资产负债率高出100%,最高者乃至到达470.67%。

  此外,泰禾不断激增的对外包管规模也成为其一大发展隐患。2019年以来,泰禾集团公布的公司告示中有20条涉及向联系关系公司提供债务或融资担保。从担保余额来看,制止2019年7月31日,泰禾集团实际对外担保余额为841.58亿元,占公司最近一期经审计归属于母公司局部者权柄的455.92%。而据《红周刊》此前报道,其各被担保子公司的财务数据并不乐不雅,少数子公司存在营收净利双低、红利严峻、资产负债率畸高等情况。

  值得借鉴的是,泰禾集团于7月11日发行的一笔利率高达15%的美元债进一步激发了业内对泰禾集团资金链情况的质疑。固然泰禾集团董事长黄其森一直对外宣称公司经营活动统统一般,不存在资金链题目。但据泰禾集团2019年一季度陈诉,公司总资产2472.78亿元,同比增加1.7%;账面持有的货币资金约206.42亿元。活动负债总额共1254亿元,短期借款145亿元,一年内到期的非活动负债高达315.5亿元,短期偿债压力凸显。

  为回笼资金,泰禾曾于今年连续将旗下苏州淀山湖项目、广州增城项目、佛山泰禾院子项目、杭州蒋村落项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目及杭州同人山庄部分股权出售予世茂,累计回笼资金77.2亿元。不过,泰禾集团出售长安中央部分房产的事件却不太顺利,其全资子公司曾于2017年12月8日将上述房产作价18亿元出售予北京量钭科技,但因为敌手方未按协议约定付出全部买卖营业对价款,两边于今年7月5日撤消了原《交易公约框架协议》。

  落井下石的是,因踩雷瑞华会计师事件所,泰禾集团的再融资项目收到了《中国证监会行政答应请求中断检察关照书》。固然上述项目仍有光复检察的大约,但这一纸停止审查关照书无疑给资金场面告急的泰禾形成为了肯定压力。

  与泰禾集团雷同,滨江集团(002244)也在低回款率中面对负债程度降低、杠杆较高等题目。

  滨江集团2018年回款率缺少30%,可公司仍在加杠杆,2018年资产负债率同比回升5.1个百分点至77.9%,但其2018年预收账款规模却同比下降1.3%至252.5亿元。

  值得关注的是,滨江集团2018年的资产受限之困开始浮现。虽然从货币资金储藏和短期借款及一年内到期流动负债的规模来看,滨江集团短期偿债压力并不大,但其2018年度受限资产期末账面价格高达282.06亿元,较客岁同期大幅回升1108.69%,总资产受限率达27.06%。在受限资产中,除了货币资金外的资产受限来由起因均为“为借款提供典质担保”。值得一提的是,8月6日,滨江集团刚公布了“对于为控股子公司签订共同负担债务协议”的告示,对其控股子公司19亿元的债务按50%的控股比例负担共同还款义务。

  此外,因为滨江集团大本营位于浙江杭州,其项目分布也主要遍及在长三角一带的热门都会,受一城一策调控影响较大。公司公告显示,2018年公司项目地点的杭州、上海、湖州、平湖、义乌、温州、宁波、温岭等地区市场先高后低,上半年各地市场成交火爆,下半年行情有所回落。在2019年以来楼市调控政策及房产金融政策双双收紧的配景下,滨江集团的功绩能否会因市场动摇受到更大的影响还是未知数。

  北辰实业、富力的“非典范”案例

  正如前文所述,部分中小型房企由于项目数量较少、操盘较灵活等因素,回款率每一每一高于龙头房企。但回款率高并不象征着公司的功绩就“好”。

  以北辰实业(601588)为例,公司近三年的销售回款率一直处于高位。虽然北辰实业的资产负债率高达82%,但债务布局相对较为公道,2018年末及2019年一季度的短期借款余额及一年内到期的非流动负债分别共计93.64亿元和101.36亿元,公司账面上的货币资金分别为137.57亿元和118.18亿元,短期内偿债压力并不大。

  同时,北辰实业近三年的业绩增长较为妥当,今年上半年扣非归母净利润估计同比增加93%至106%。北辰实业表示,净利润增幅较大主要由于公司的房地产开发业务可结算面积大幅增加使房地财产务结转支出增加,同时结转产品主要为公司权柄占比100%的项目。

  但北辰实业的“大本营”——北京地区及重点投资的长沙地区的业绩表示却使人担忧。《红周刊》记者注意到,北辰实业2018年北京地区和长沙地区的业务支出分别同比下滑46.86%和71.3%。2017年,北辰实业长沙地区业务收入占公司全年营业收入的比重高达44.18%,但至2018年,该值仅为10.97%。

  从北辰实业年度陈诉中不难看出,导致其北京地区和长沙地区业绩大幅下滑的主如果长沙北辰三角洲、北京北辰墅院1900、北京当代北辰悦MOMA三个项目销售情况欠安。以长沙北辰三角洲为例,该项目一直被北辰实业在年报中描摹为“长沙市销冠项目”,2018年度可供出售面积达57.45万平方米,签约面积则为43.29万平方米。其在2017年的营业收入为61.6亿元,而2018年仅为9.43亿元,同比下滑84.69%。2018年以来,该项目还连续被《三湘都市报》《红网》等媒体曝出存在“住改商”、“捂盘惜售”、工程品质等问题。

  像北辰实业多么的“非典型”案例另有富力,富力有多个项目违规被责令停息销售,这对其销售回款情况带来极大不断定性。

  据记者了解,5月1日,富力红树湾项目由于大规模粉碎了周边的红树林,收到海南省澄迈县住房保证与房产操持局下发的通知,被责令停息销售。据悉,红树湾项目是富力在海南最大的项目,如今还剩余150万平方米待开发的总修建面积。今年上半年,淄博市富力万达广场(富力城)项目、成都“富力中心”也因精装房与宣扬不符、违背限贷等政策相继被监管部分暂停销售。值得一提的是,据《中国建立报》克日报道,被称为“华南五虎”之首的富力地产首先建立了“下半年暂停拿地、全员销售抓回款”的战略目标。

  在地产商们抓销售回款之际,易居研究院百城监测数据显示,截至2019年6月底,百城新建商品住宅库存总量为45203万平方米,环比增长0.4%,同比增长6.0%。当前库存规模已经呈现了连续7个月的同比正增长态势。

  对此,张宏伟向《红周刊》记者表示,下半年,采取降价方法加快项目销售或将成为大部分房企的紧张战略之一,为了消化库存及现金回款压力,一些项目“赔本销售”或将成为常态。■

  (记者谢长艳对此文亦有孝敬)

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